L'AVVOCATO RISPONDE

Egregio Avvocato,

a causa della emergenza epidemiologica da COVID-19, ho perso il lavoro e per tale motivo, purtroppo, non sono riuscito a pagare le rate del mutuo acceso per l’acquisto della casa dove abito con la mia famiglia. Ho il timore che la Banca possa agire nei miei confronti. Esiste una soluzione per evitare che mi venga pignorata la casa?

La ringrazio.

Egregio Signore,

tra le varie misure di emergenza emanate per contenere gli effetti negativi che il COVID-19 sta producendo sul tessuto socio-economico nazionale, sono state introdotte una serie di norme allo scopo di tutelare i debitori che non riescono a far fronte ai propri impegni, in particolare per i mutui contratti per l’acquisto della propria casa.

In sede di conversione del Decreto Legge “Cura Italia” (cfr. D.L. 17 marzo 2020 n. 18), il legislatore, attraverso la Legge 24 aprile 2020 n. 27, ha introdotto importanti misure di sostegno alle famiglie e di tutela dei debitori in difficoltà e dell’abitazione principale.

In primo luogo, tra le prime misure d’urgenza introdotte, è stata prevista la possibilità di richiedere al proprio Istituto di credito la sospensione del pagamento delle rate del mutuo stipulato, per un tempo massimo di 18 mesi.

Ulteriori provvedimenti normativi sono stati successivamente introdotti, anche per evitare azioni esecutive contro l’abitazione principale.

Nel contesto del decreto è prevista una disposizione eccezionale di sospensione delle esecuzioni per rilascio dell’immobile, prevista nella originaria formulazione dall’art. 103, comma 6, attualmente differita alla data del 1° settembre 2020.

Inoltre, all’art. 54 ter, rubricato “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa”, è prevista una sospensione, per la durata di sei mesi, di ogni procedura esecutiva immobiliare sull’abitazione principale del debitore: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 del c.p.c. che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.

Si tratta, in sostanza, di un provvedimento eccezionale di emergenza, circoscritto nel tempo (sei mesi), che prevede una radicale sospensione del procedimento espropriativo immobiliare nella sua interezza, al fine di evitare che una eventuale perdita dell’abitazione peggiori la già difficile posizione del debitore.

Il blocco delle procedure esecutive riguarda esclusivamente il bene immobile identificato come “abitazione principale”, cioè la “prima casa”, non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi.

Per “abitazione principale” si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente (ai sensi del Testo Unico delle imposte sui redditi); quella destinazione stabile, effettiva e durevole, dell’immobile ad abitazione del debitore, a dimora abituale dello stesso (secondo la definizione di “residenza” dell’art. 43 C.c.).

Tale circostanza deve sussistere già prima del processo esecutivo e deve necessariamente essere ancora esistente al momento dell’entrata in vigore della Legge n. 27/2020.

Inoltre, il bene immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;  l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve aver dichiarato di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;  l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve aver dichiarato di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata; che l’immobile abbia goduto delle agevolazioni prima casa.

Ciò precisato, resta fermo che tale sospensione ha carattere necessario, dovendo il giudice dell’esecuzione, ricorrendo i presupposti di legge, dichiarare la sospensione, con la decorrenza e la durata nella misura stabilita dalla legge (ovvero sei mesi dal 30 aprile 2020), provvedendo ad indicare anche la nuova data per la prosecuzione della procedura.

Da ciò conseguirà la illegittimità, deducibile con il rimedio dell’opposizione, di atti di esecuzione compiuti dopo il 30 aprile 2020, sia per l’avvio di azioni esecutive che per le espropriazioni immobiliari già instaurate.

Non tutti gli atti dell’espropriazione immobiliare, però, sono colpiti dalla sospensione.

In caso aggiudicazione del bene immobile occupato dal debitore, i decreti di trasferimento non verranno emessi, salvo richiesta espressa dell’aggiudicatario.

Al contrario, la fase di distribuzione del ricavato dalla vendita non potrà essere oggetto di sospensione: in tale fase, infatti, non risulterebbero pregiudicati i diritti del debitore, ormai privo della propria “abitazione principale”, già trasferita all’aggiudicatario.

In relazione alle Sue preoccupazioni, non essendo stata ancora attivata la procedura esecutiva e non essendo stato notificato il pignoramento immobiliare, potrà usufruire di tale misura di tutela, con l’avvertimento che, trascorsi i sei mesi concessi dalla legge, dovrà provvedere al pagamento di quanto dovuto, per evitare una espropriazione immobiliare da parte dell’Istituto di credito.

Scritto da Emanuele Vari - Pubblicato sul numero 4 del 2020 del "Il Corace"