Egregio Avvocato,
è vero che i giovani con meno di 36 anni possono acquistare un immobile a uso residenza senza dover pagare tasse e notaio.
Il decreto Legge 73/2021 (cosiddetto Sostegni bis) ha introdotto diverse agevolazioni per l’acquisto della casa per i giovani che hanno meno di 36 anni, dal fondo di garanzia statale per la stipula del mutuo a importanti sconti sulle imposte da pagare all’atto dell’acquisto.
In particolare, è stato introdotto il cosiddetto “bonus prima casa giovani” che permette, ai giovani, di non pagare le imposte sull'acquisto della prima casa.
Il beneficio consiste nella totale esenzione dalle imposte, a differenza dell’ordinario «bonus prima casa» che invece è usufruibile dai contribuenti di tutte le età, qualunque sia la loro condizione economica e reddituale ed implica solo uno sconto sulle tasse da pagare (Iva al 4% o, in alternativa, per le vendite da privato, imposta di registro al 2%).
Si tenga però presente, che tale bonus al momento, si configura come una misura temporanea (salvo proroghe), infatti, si applica solo alle compravendite della “prima casa” e al relativo mutuo per finanziarla stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
L’articolo 64, commi 6-8, dl 73/2021 stabilisce che la compravendita della “prima casa”, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, e il mutuo per finanziarla sono esenti da imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 in favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è registrato e che il cui Isee non sia superiore a 40mila euro annui. Il bonus vale anche per gli atti che trasferiscono la nuda proprietà, il diritto di usufrutto, uso ed abitazione relativi alla prima casa.
In merito all’Isee, l’Agenzia delle Entrate con la circolare 12/E ha precisato che l’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu). Quindi, per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee è quello riferito a redditi e patrimonio dell’anno 2019; per gli atti del 2022, l’Isee è quello del 2020. Inoltre, la Dsu non può essere presentata in una data successiva a quella dell’atto notarile in quanto, sempre nella su richiamata circolare 12/E, la stessa Agenzia afferma che il requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e, pertanto, non è possibile per un contribuente ottenere un Isee con validità retroattiva (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel dicembre del 2021 a fronte di un rogito stipulato nell’ottobre 2021). Quindi, dato che l’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito, la presentazione della relativa Dsu deve essere avvenuta in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto notarile. Qualora ricorra una situazione di significativa variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto certificato nella Dsu “ordinaria” è consentito far ricorso all’Isee corrente: si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.
Tale bonus spetta anche nel caso in cui il contribuente con meno di 36 anni e con Isee inferiore a 40mila euro acquisti l’immobile in comproprietà con un altro soggetto che invece non ha tali requisiti. In tale ipotesi, il bonus spetta solo per metà, ossia in relazione alla quota del contribuente in possesso delle condizioni di legge. L’altra metà della compravendita sconta le imposte ordinarie.
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