Preg.mo Avvocato, ho acquistato un negozio al piano terra di un edificio con condominio e, volendo aprire una pizzeria, ho chiesto di poter installare una canna fumaria, ma l’amministratore mi ha già anticipato che qualche condomino ha eccepito che si tratta di una violazione del decoro architettonico. Le chiedo se è possibile vietarmi l’installazione della canna fumaria. La ringrazio. Giuseppe M.
Caro Sig. Giuseppe, l’installazione della canna fumaria, così come mi ha indicato, presuppone che la stessa, appoggiandosi sul muro condominiale, raggiunga il tetto dello stabile, proprio al fine di scaricare fumo e gas prodotti dalla Sua attività commerciale. La canna fumaria, di solito realizzata in acciaio inox, serve, infatti, a dirigere tutti i fumi derivanti da una combustione verso l’esterno dello stabile comunale, in modo da non arrecare disagi agli appartamenti degli altri condomini. Ai sensi dell’articolo 1102 Cod. civ., rientrando le pareti del palazzo tra le cosiddette “parti comuni” dello stabile, di proprietà di tutti i condomini, di esse si può fare un libero uso, a condizione, però, che non se ne modifichi la destinazione, non si impedisca il libero uso anche agli altri condomini e non si alteri l’estetica ed il decoro architettonico dell’edificio. In generale, di regola la realizzazione di una canna fumaria rispetta tutte le condizioni imposte dalla legge. Infatti, di norma, le dimensioni della canna fumaria sono molto modeste, non impediscono ulteriori installazioni anche da parte degli altri condomini e non alterano sensibilmente le linee originarie ed il decoro architettonico dello stabile. Pertanto, l’installazione di una canna fumaria in condominio è da considerarsi lecita, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, sempre in relazione alle norme contenute nel regolamento condominiale, anche se sarà comunque necessario comunicare al condominio l’inizio dei lavori. Soltanto un regolamento di condominio approvato all’unanimità (non a semplice maggioranza) potrebbe vietare la realizzazione della canna fumaria. La conferma proviene anche da una recente sentenza del Tribunale di Roma (cfr. n. 5303/2020 del 17/03/2020), con la quale è stata dichiarata nulla la delibera assembleare che vietava l’installazione della canna fumaria sulla facciata condominiale a causa della presunta alterazione del decoro architettonico del palazzo. E ciò ancora di più se sull’immobile condominiale sono già presenti più interventi e/o installazioni non omogenee (es. climatizzatori, caldaie, tende parasole, stendi panni, tettoie). Il Tribunale di Roma in primo luogo ha evidenziato che “le disposizioni di un regolamento di Condominio che limitino i diritti spettanti ai singoli condòmini sulle cose proprie o comuni, come quelle che comportino limitazioni alle destinazioni delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, incidono nella sfera dei diritti soggettivi ed hanno natura contrattuale. Il regolamento approvato a maggioranza è idoneo solo a "regolamentare" (ovvero a disciplinare l'uso e le modalità di godimento), ma non ad imporre limitazioni ai poteri dominicali che al condomino spettano sulle cose in comproprietà pro indiviso. Affinché le norme di natura contrattuale siano validamente poste e vincolanti, occorre che su di esse converga il consenso unanime di tutti i condomini, non essendo sufficiente - quindi - l'approvazione da parte della maggioranza”. Pertanto, una disposizione regolamentare di tale tenore che non sia (anche formalmente) di tipo contrattuale, non può ritenersi legittima e non può trovare applicazione. Il muro perimetrale, che appartiene a tutti i condomini per l'intera estensione dalle fondamenta alla copertura, anche in corrispondenza dei piani delle porzioni di proprietà esclusiva, adempie a talune funzioni principali indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio (sorreggere il fabbricato, proteggere le unità abitative dagli agenti atmosferici, consentire l'apertura delle porte e delle finestre). Esso, però, esplica altre importanti funzioni accessorie, inerenti al suo ruolo quale parte essenziale della struttura del fabbricato: ad esempio consentire l'appoggio di targhe, travi, canne fumarie, ecc. Pertanto, l'utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino, mediante l'apposizione di cartelli, targhe, insegne, canne fumarie e simili, non alterando la naturale destinazione di sostegno dell'edificio condominiale, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1102 C.c., purché non impedisca agli altri partecipanti di fare uguale uso del muro, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Al riguardo, il Tribunale d Roma ha indicato che “deve rammentarsi che il pari uso della cosa comune non è da intendersi nel senso di utilizzo necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse una siffatta condizione, si avrebbe la conseguenza di dover precludere a ogni condomino di usare la cosa tutte le volte che questa fosse insufficiente ad un tale uso identico e simultaneo. Al contrario, i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che, solo ove sia prevedibile e ragionevole che gli altri partecipanti alla comunione abbiano interesse a fare analogo utilizzo della cosa, la modifica apportata alla stessa dal condomino che impedisca quest'ultima deve ritenersi illegittima. Infatti, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano, a propria volta, volere accrescere il pari uso cui hanno diritto”. Inoltre, come chiaramente affermato dal Tribunale di Roma nella richiamata sentenza, nella valutazione della incidenza sul decoro architettonico di un'opera modificativa non può essere ignorata la situazione di compromissione di detto decoro per preesistenti modificazioni per le quali non sia stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino (Cass. n. 21835 del 17/10/2007 e Cass. 7/9/2012, n. 14992: “non viola il decoro architettonico il comproprietario che esegue i lavori se, sulla facciata, sono presenti interventi preesistenti tollerati dagli altri comproprietari e di cui non è stata richiesta l'eliminazione”). Sulla base delle precedenti considerazioni il Tribunale di Roma escludeva l’esistenza di motivi ostativi all’installazione della canna fumaria, dichiarando, di conseguenza, nulla la delibera condominiale, in quanto lesiva del diritto del condomino all’utilizzazione del muro perimetrale comune.
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