Egregio Avvocato, vorrei sempre se un balcone costruito in violazione delle distanze legali deve essere sempre demolito od è possibile evitare la demolizione?
In linea teorica, quando una costruzione è realizzata in violazione delle distanze legali, previste dalla legge tra due fabbricati, questa va demolita. Eppure, in parecchi casi, la demolizione può essere evitata ove sia possibile eseguire accorgimenti idonei a garantire l’esercizio del diritto di veduta dei vicini, nel rispetto del diritto di aria e luce e soprattutto preservando l’interesse pubblico all’igiene e alla sicurezza. Bisogna in primo luogo tenere presente che le distanze legali previste dal Codice Civile sono quelle minime e generali che si applicano in tutto il territorio nazionale, ma gli strumenti urbanistici locali, come ad esempio i Piani Regolatori Generali (P.R.G.) di ciascun Comune, possono prevedere limiti diversi. Per tale motivo prima di costruire è sempre necessario controllare cosa stabiliscono queste disposizioni, che talvolta sono derogabili se c’è il consenso del proprietario limitrofo a costruire a una distanza inferiore o addirittura in aderenza. In base al Codice civile, le costruzioni sui fondi confinanti, se non sono già unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, ma i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore (per questo è sempre bene informarsi presso il proprio Comune sulle prescrizioni vigenti). Perciò, chi costruisce per primo, di fatto, impone all’altro di edificare rispettando la distanza minima dal proprio fabbricato. Per quanto attiene i balconi questi vanno computati ai fini delle distanze fissate dal Codice civile o dalle norme regolamentari. Tenga presente che le regole sulle distanze valgono anche se si costruisce o si amplia una parte di un immobile già esistente, ad esempio realizzando un balcone sporgente dalla facciata esterna e proteso nel vuoto: il cosiddetto balcone aggettante (che si distingue da, interno e senza sporgenze rispetto alla linea della facciata). Nei casi di balcone aggettante, vige l’ulteriore norma per l’apertura delle così dette “vedute dirette”, secondo la quale va rispettata la distanza di un metro e mezzo tra il fondo del vicino e la linea esteriore delle nuove opere realizzate. Il diritto di veduta del vicino, però, cessa se tra le due proprietà è interposta una pubblica via. Quando il è stato acquisito, esiste una regola integrativa in base alla quale il vicino non può fabbricare a distanza minore di tre metri, che deve osservarsi anche dai lati della finestra da cui la veduta si esercita (è la cosiddetta “”, cioè laterale, prevista nel Codice civile). Per capire, quindi, se un balcone va demolito bisogna innanzitutto inquadrare il tipo di violazione realizzata. Sicuramente il rimedio della demolizione è applicabile quando sono state violate le distanze legali minime stabilite dalla legge. In questi casi il giudice può disporre la demolizione del balcone nella parte che eccede i limiti minimi di distanza stabiliti dalla legge o dai regolamenti comunali. In questo modo, la costruzione verrà «ridotta in pristino stato», cioè sarà riportata nella condizione in cui si trovava prima della costruzione, o della ricostruzione, che ha violato le distanze. La demolizione dovrà riguardare però solo le parti eccedenti, cioè quelle che superano indebitamente le soglie di distanza minima, e non l’intero fabbricato: ad esempio, in un palazzo basterà eliminare i balconi sporgenti, senza doverlo abbattere tutto. Inoltre, se è possibile adottare rimedi meno drastici della demolizione, il giudice, su ricorso della parte interessata, può anche stabilire l’arretramento della struttura, per riportarla entro i limiti di distanza legale. Diverso se invece delle distanze legali minime tra costruzioni, è stato violato il diritto di veduta dei proprietari confinanti e limitrofi, in questo caso si potrà evitare la demolizione adottando gli opportuni accorgimenti tecnici per garantire la luce e l’affaccio dei vicini.
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